Главная страница  /  Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Инструмент, существенно увеличивающий финансовые возможности покупателя недвижимости в Испании — это ипотечный кредит.

Условия кредитования в Испанских банках достаточно демократичны. Так, например, клиент банка может в любой момент погасить кредит полностью или частично, при этом он несет затраты от ноля (0) до 1-го процента от преждевременно возвращаемой суммы. При частичном погашении может быть уменьшен срок амортизации кредита, либо ежемесячная сумма выплат по кредиту. Например, изначально кредит составлял 100.000 Евро, был взят на 15 лет, под ставку 4,25% годовых, с ежемесячной суммой выплат 740 Евро. При досрочном погашении части кредита равной 50.000 Евро необходимо заплатить разовые штрафные санкции от 0 до 500 Евро и выбрать: либо сохранить срок выплат по кредиту (15 лет) и платить уже по 370 Евро в месяц, либо сохранить размер ежемесячного взноса 740 Евро и сократить срок с 15-ти до 6-ти лет. 

Процентные ставки по ипотечным кредитам для нерезидентов ЕС, вне зависимости от автономии, банка и типа недвижимости для первого года выплаты по кредиту составляют 4%-4,5% в год. В последующие годы процентная ставка по кредиту рассчитывается следующим образом EURIBOR (Европейский индекс межбанковского кредитования) + D%, где D – дифференциал, банковская комиссия, которая может составлять для нерезидентов ЕС от 2,0 до 4,5%. Например, на 29 января 2014 года: 0,555% (EURIBOR) + 2,0%(D) = 2,555% (Ставка потребительского кредита для случая когда кредит был взят год назад). Сумма кредита, которую может получить покупатель недвижимости (нерезидент ЕС), может находиться в пределах от 30 до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Сроки, на которые выдаются кредиты, находятся в диапазоне от 1 до 30 лет. Однако, в случае, если кредит был оформлен на резидента Испании (физическое лицо или компанию), существует возможность переоформления ипотеки на нового покупателя на условиях, действующих для граждан Испании, т.е. ипотека может составлять до 80% от оценочной стоимости объекта, и выдана на срок более 30 лет. Но, в последнее время, в связи ужесточением требований к системе апробирования ипотечных кредитов такие случаи становятся редкостью и банки пересматривают условия кредита с учетом новых обстоятельств, в данном случае, принимается во внимание, что кредит дается не резиденту ЕС и применяются правила для этого типа заемщиков. 

Благодаря успешному многолетнему опыту работы и безупречной репутации компания Reunion de agencias europea S.L. гарантирует своим клиентам лучшие условия поддержки сделки купли-продажи недвижимости со стороны: Banesto (http://www.banesto.es/), Sabadell (https://www.bancsabadell.com/), Bankinter (http://www.bankinter.es/), Caixabank (http://www.lacaixa.es/).

Апробирование ипотечного кредита занимает 10-20 рабочих дней. По желанию покупателя юристы компании выполнят все необходимые формальности и оформят получение кредита на имя покупателя недвижимости и во время его отсутствия.

Для получения ипотеки необходимо предоставить уполномоченному работнику кредитного отдела банка: действующий загранпаспорт; комментирующую справку о доходах, стаже и занимаемой должности с места работы; справку о доходах по форме 2-НДФЛ или 3-НДФЛ; кредитный отчет по Вашей кредитной истории, который Вы можете получить в «Национальном бюро кредитных историй» (www.nbki.ru); кроме того, для подтверждения своей состоятельности, в случае получения больших кредитов, необходимо предъявить ксерокопии документов подтверждающих владение недвижимостью по месту Вашего постоянного проживания. От владельцев собственного бизнеса некоторые банки просят предоставления бизнес справки характеризующей основные экономические показатели предприятия за последний отчетный период.

По законам Испании ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30% от суммы заявленного в справке месячного дохода. Поэтому, сумма, указанная в документах о доходах, должна быть соответствующей. Так, например, в случае с ипотекой на 45000 Евро взятой на 15 лет под 4,33% годовых, ежемесячная сумма выплат составляет примерно 335 Евро/месяц, следовательно, доходы, отраженные в документах, должны быть немногим более 1000 Евро/мес.

При получении ипотечного кредита страхование недвижимости от всех случаев обязательно. Страхованию подлежит сам объект недвижимости. Участок земли, на котором он расположен, остается вне договора страхования. Учитывая, что земля в Испании может составлять до 2/3 от стоимости отдельного дома, то из сказанного вытекает, что страховая сумма для недорогой квартиры и для отдельно стоящего особняка может быть равной. По желанию, можно также застраховать жизнь и трудоспособность ответственного за кредит лица. Таким образом, при наступлении страхового случая недвижимость остается свободной от кредита.

Процедура расчетов с банком по кредиту проста. Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупатель открывает счет на свое имя в соответствующем банке. С этого счета в дальнейшем происходит расчет по сделке купли-продажи недвижимости, на него поступают кредитные средства, выделенные банком. Ежемесячно или ежеквартально, по желанию клиента, банк списывает с указанного счета одинаковую сумму. Данная сумма состоит из двух частей: суммы погашения ипотеки (возврат небольшой части кредитных денег — амортизация кредита) и комиссии банка (процент, взятый на остаток непогашенной части кредита). Со временем регулярно выплачиваемая сумма остается неизменной, в то время как доля возвращаемой части кредита растет, сумма комиссионных уменьшается (так называемая «французская система»). Помесячную раскладку выплат по кредиту покупатель недвижимости может получить при своем первом визите в банк.

Для оценки общих зависимостей размеров ежемесячных сумм (указаны в Евро) и от сроков расчетов и размеров ипотеки служит следующая таблица (процентная ставка 4,33% годовых):

Тыс. € 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 10 лет 12 лет 15 лет
50

1478

1130 923 783 685 611 508 440 372
80 2365 1808 1477 1253 1096 978 813 704 595
100 2957 2260 1847 1567 1370 1223 1017 880 743
120 3548 2712 2216 1880 1644 1468 1220 1056 892
150 4435 3390 2770 2350 2055 1835 1525 1320 1115
200 5913 4520 3693 3133 2740 2446 2033 1760 1487
400 11826 9040 7387 6267 5480 4893 4067 3520 2973
800 23653 18080 14773 12533 10960 9787 8133 7035 5950


По значимости получение ипотеки можно сравнить со сделкой купли-продажи недвижимости. Как и в случае с куплей-продажей оформляется контракт — Escritura de prestamo hipotecario. Данный контракт также как и сделка купли-продажи регистрируется в регистре собственности и его подписание происходит в присутствии нотариуса в один момент с подписанием купчей.

Затраты связанные с получением ипотечного кредита или проще — ипотеки не связаны со стоимостью покупаемого объекта недвижимости, а связаны только с размерами получаемой ипотеки.

Размер ипотеки Комиссия банка за открытие ипотеки Нотариальные расходы Налог на юридические акты ITP
y AJD
Внесение документа в регистр Дело-
производство
Оценка Итого расходов на ипотеку
В тыс. €
50 375 500 150 145

1550
80 600 650 240 190

2060
100 750 750 300 220

2400
120 900 850 360 250

140

240

2740
150 1125 1000 450 295

3250
200 1500 1250 600 370

4100
400 3000 1500 1200 670

6750
800 6000 2000 2400 970

11750


День подписания купчей и контракта ипотеки, например 25 число, становится для покупателя недвижимости днем в который банк начнет через месяц или квартал, в зависимости от оговоренных условий, периодически списывать с его счета одинаковую сумму в счет погашения кредита. Зная о предстоящем списании со своего счета, покупатель недвижимости должен своевременно заботиться о его пополнении. Таким образом, начинает формироваться клиентская кредитная история, которая может пригодиться впоследствии при общении с банком.

Не своевременное пополнение счета приводит к применению к клиенту банка штрафных санкций из расчета 25% годовых от задерживаемой суммы. При задержке платежей на пол года сумма штрафов может быть в десять раз больше, чем та сумма, которую нужно было уплатить при нормальном ходе платежей. И эта сумма, скорее всего уже будет складываться не только из штрафных санкций, но и из издержек банков на адвокатов, которые он понес на инициализацию судебного процесса. Поэтому к процессу погашения кредита стоит относиться с повышенным вниманием.

Если Вы владеете недвижимостью в Испании и не пользовались ипотечным кредитом при ее приобретении или уже частично погасили кредит, знайте, что Вы можете в любой момент открыть новый кредит (в случае если его не было) или расширить имеющийся кредит (если кредит частично погашен) и вложить дешевые кредитные средства в любое другое дело: приобретение другого объекта недвижимости в Испании или за границей (в т.ч. в России), расширение или открытие нового бизнеса, осуществление ремонта, приобретение транспортного средства и т.п.

Все права принадлежат Reunión de agencias europea S. L. Перепечатка запрещена.
Компания зарегистрирована в коммерческом регистре Барселоны (Испания)
Идентификационный фискальный номер: B64256399
2006 © Reunion de agencias europea S.L. Все права защищены.
Частичное или полное цитирование графической или текстовой информации и ее распространение в коммерческих целях без разрешения владельца является нарушением авторских прав попадает под статью 146 Уголовного Кодекса Российской Федерации.