Главная страница  /  Сколько стоит квадратный метр виллы в Испании?

Сколько стоит квадратный метр виллы в Испании?

Сколько «у Вас стоит 1 квадратный метр?». С таким вопросом к нам обращаются потенциальные клиенты из России, которые подходят к нашему стенду на выставках, звонят по телефону в офис, присылают письма по Интернету. По всей видимости, такой вопрос вызван желанием сравнить одно с другим, попытаться провести собственный анализ цен на недвижимость, найти вариант дешевле. И это вполне оправданное желание. В этой статье я постараюсь, вкратце, дать ответ на этот, простой на первый взгляд, вопрос.
 

Итак, давайте разберемся с терминами. Что имеется ввиду под стоимостью за 1 квадратный метр жилья?  Стоимость среднестатистического квадратного метра испанской недвижимости за последние шесть месяцев (*2390 Euro/m2) или цена за квадратный метр в не новом многоэтажном доме в небольшом приморском городке (*1581 Euro/m2) или стоимость квадратного метра в первой линии моря в районе Villa Olimpica столицы Каталонии — Барселоне (*6870 Euro/m2)? Как видно из данных компаний оценщиков, а это самый авторитетный источник информации такого рода в Испании — цены на однотипную недвижимость, в данном случае это многоэтажное жилье, сильно разняться. В двух последних случаях разница в цене определяется местом расположения недвижимости.

 

Фактор «расположения» имеет очень сильное влияние на цену «квадратного метра». В отдельных случаях по своей весомости рассматриваемый фактор может перекрывать себестоимость строительства до 5-7 раз. Многие впрямую связывают фактор «расположения» с удаленностью от моря и это отчасти верно. Наиболее правильным является сопоставление данного фактора со стоимостью земли. Действительно, земельные участки в непосредственной близости от моря, с видом на море, участки в исторически престижных местах, в местах с развитой инфраструктурой, столичных городах и окрестностях, поблизости от природных заповедников имеют повышенный спрос и как следствие высокую цену. В реальной практике оценочной деятельности фактор «расположения» — многокритериальный фактор позволяющий определить стоимость земли и, как следствие, рассчитать оценочную стоимость построенного на этой земле квадратного метра жилья.

 

Другая качественная характеристика, впрямую влияющая на стоимость «квадратного метра» — это мера индивидуальности объекта недвижимости. Индивидуальности в прямом смысле слова. Фактор показывает степень отгороженности, удаленности, обособленности от остального мира. Речь не идет о высоких заборах с колючей проволокой и пулеметными вышками по углам, речь идет о количестве квадратных метров земли приходящихся на один квадратный метр построек. Учитывая высокую стоимость земли имеющей квалификацию «под застройку» влияние этого фактора велико не только для отдельно стоящих домов, но и для жилых многоэтажных комплексов с собственной развитой инфраструктурой — системами бассейнов, спортивными площадками, парковыми зонами.

 

Третья важная составная часть стоимости «квадратного метра» — собственная стоимость квадратного метра строительства. Этот фактор также многокритериальный. На него влияют: качество используемых в строительстве отделочных материалов и уровень отделочных работ; уровень инженерно-технического оснащения (уровень автоматизации, системы вентиляции, кондиционирования, отопления, охраны, пожарной безопасности, бытовая техника); оригинальность архитектурного решения и внутренний дизайн помещений; географическая ориентация (север/юг, вид из окна).

 

Каждая из перечисленных выше составных частей стоимости «квадратного метра» в Испании имеет серьезные отличительные черты от своего российского «собрата» вызванные различиями в законодательстве и стандартах строительства. Так, например, покупая квартиру в многоэтажном доме в России, Вы становитесь собственником только внутренней поверхности стен обозначающих границы приобретенного жилья. В Испании же, кроме собственно покупаемой квартиры, Вы становитесь собственником доли общественных помещений здания и относящихся к нему земель, таких как: лестничные пролеты, коридоры, подвал, чердак, крыша, шахта лифта, внешние стены здания, тротуар, внутренний и внешний двор, бассейн, зона отдыха, общественная парковка. Из этого вытекает и некое существенное отличие в трактовке площади квартиры. Когда в Испании говорят о квартире 100 м2 «construido», имеют ввиду площадь квартиры включая долю в общественных помещениях, собственная же площадь квартиры не будет превышать 80 м2. Другой пример, «квадратный метр» в России исполнен в виде серых железобетонных плит, в Испании он отделан «под ключ», имеет встроенные шкафы в каждой спальне, рольставни, качественную сантехнику, встроенную кухонную мебель, электробытовые приборы, по российским меркам как минимум «тянущие» на 300-350$/м2.

 

В общем случае цена за «квадратный метр» жилья в Испании, как и в других странах, можно оценить по следующей упрощенной формуле:



стоимость земли X
количество м2 земли
приходящихся на 1 м2
жилья
стоимость 1 м2
строительства
цена за 1 м2
«construido»


Но, учитывая многокритериальный характер каждого из использованных в формуле параметров, таким вопросом как расчет стоимости «квадратного метра», в Испании занимаются специальные компании, проводящие маркетинговые исследования и оценивающие экономическую обоснованность той или иной стоимости еще на этапе разработки проекта.

 

Таким образом, очевидно, что дать ответ на вопрос поставленный «ребром» по конкретному объекту конечно можно, но сопоставление полученной информации может приводить к серьезным ошибкам и вводить в заблуждение.

 

к.ю.н. Владимир Назарчук
Reunion de agencias europea S.L.

 

* — данные любезно предоставлены Сообществом Оценщиков Недвижимости Испании (Sociedad de Tasacion S.L.)


Все права принадлежат Reunión de agencias europea S. L. Перепечатка запрещена.
Компания зарегистрирована в коммерческом регистре Барселоны (Испания)
Идентификационный фискальный номер: B64256399
2006 © Reunion de agencias europea S.L. Все права защищены.
Частичное или полное цитирование графической или текстовой информации и ее распространение в коммерческих целях без разрешения владельца является нарушением авторских прав попадает под статью 146 Уголовного Кодекса Российской Федерации.