Главная страница  /  Пора собирать чемоданы, господа!

Пора собирать чемоданы, господа!

ТАК ЛИ ВСЕ ПЛОХО В ИСПАНИИ? ИЛИ… ПОРА СОБИРАТЬ ЧЕМОДАНЫ, ГОСПОДА!
рынок замер в ожидании снижения цен, но так ли все плохо в Испании, будут ли еще падать цены или пора собирать чемоданы?


    В средствах массовой информации и Интернете распространяются всевозможные противоречивые слухи о ситуации на рынке недвижимости в Испании. Как непосредственные участники рынка и профессионалы, отслеживающие тенденции в испанской недвижимости уже без малого 17 лет, мы провели собственное исследование, которым хотим поделиться со своими читателями и потенциальными клиентами. Тем более, нам достоверно известно, что интерес к недвижимости в Испании со стороны российских покупателей находится на прежнем высоком уровне. Одни рассматривают Испанию как страну, где они встретят старость; другие переезжают в Испанию семьями и переносят сюда центр своих интересов, давая здесь образование детям и продляя жизнь своим родителям; третьи, кто пока не может позволить себе изложенного выше, просто наслаждаются качеством жизни и гостеприимностью страны отправляясь сюда в туристические поездки.

    Проведем небольшой исторический экскурс, в котором покажем внешнюю сторону ситуации в развитии.


  • 2007 год – постепенное замедление темпов продаж на фоне более чем пятнадцати лет практически непрерывного роста цен, подогреваемого в последние годы, в основном, большой кредитной ликвидностью банков (кредиты доступны для всех желающих, как по объемам, так и по срокам, низкие процентные ставки),

  • 2008 год – еще большее замедление продаж, вплоть до полной остановки продаж неудачных проектных решений. Рост процентных ставок по кредитам, ужесточение требований к заемщикам. Начало проблем с ликвидностью у небольших банков, вложивших капиталы в рискованные американские финансовые инструменты. Незначительное снижение цен, пока в основном на те - же неудачные проектные решения*.

    * неудачные проектные решения – этим термином мы характеризуем не эфемерное понятие связанное с удачей или везением, а совершенно конкретные просчеты и ошибки в бизнес идее, морально устаревшие архитектурные проекты, откровенно плохая планировка помещений, неправильный выбор места для реализации проекта, неудачная ориентация на определенный тип покупателей, задиристая негибкая ценовая политика.


  • 2009 год – первое заметное снижение цен на недвижимость, в основном, пока, за счет ориентированных на туризм регионов, где жилье является для людей второй резиденцией (не основным местом жительства). Параллельно с этим снижение цен в экономически отсталых регионах страны. При беспрецедентном снижении процентных ставок по кредитам еще большее ужесточение требований к заемщикам. Практическая остановка нового строительства в курортных регионах.

  • 2010 год – соответствующее общим тенденциям заметное снижение цен на недвижимость в экономически развитых регионах страны. Из-за отсутствия нового строительства происходит вымывание (постепенная распродажа) интересных проектных решений. Закручивание гаек в ипотечном кредитовании на фоне возрастающих требований к банкам по поддержанию высокого уровня финансовой стабильности. Выброс на рынок низколиквидной банковской недвижимости.

    2011 год – небольшое корректирующие снижение цен за счет переоцененного вторичного сектора, который в ценообразовании всегда ориентируется на предложения нового строительства. Появление небольшого числа новых высоколиквидных строительных проектов в отдельных востребованных секторах рынка. Снижение НДС на приобретение новой недвижимости с 8-ми до 4-х процентов. Досрочные выборы правящей партии. Смена политического курса страны с популистского социализма PSOE, обратно в развитый капитализм, но все же с социальным оттенком, ведомое PP (Народной Партией).

  • 2012 год – стабилизация цен на рынке новой недвижимости. На фоне пустоты сектора нового строительства, появившиеся в 2011 году новые высоколиквидные проекты со сроком окончания строительства в середине 2012 – конце 2013 года пользуются повышенным спросом. Недвижимость со сроками сдачи объектов в конце 2012 года продается в течение первого квартала этого же года. Продление пятидесяти процентной скидки по НДС на новое строительство до конца 2012 года. Продолжение снижения цен на вторичном рынке недвижимости под давлением низких цен на новые проекты.

  • 2013 год – цены на вторичном рынке продолжают снижаться, хотя к концу года темпы падения цен существенным образом затормаживаются под влиянием положительных данных экономического сектора. Впервые за все время кризиса испанская экономика демонстрирует небольшой технический рост. Долговые обязательства государства приводятся в соответствие с докризисным уровнем. Существенно падает % выплат по долгосрочным государственным облигациям, что приводит к экономии более 1 млрд. евро бюджетных средств. Безработица продолжает снижаться. В Испании вводится особые условия проживания для инвесторов.

Итак, ситуация с ценами на недвижимость в Испании, похоже, начинает проясняться. Это подтверждают не только молодые побеги новых антикризисных проектов охотно раскупаемых на стадии строительства. В современном мире информация и слухи стоят на ступеньку выше реальности и, в конечном счете, определяют ее. С реальностью в Испании и так все в полном порядке и до кризиса и после него, но положительных слухов и известий в последнее время явно не хватало. 2013 год изобиловал данными и сводками о положительных сдвигах в экономике Испании:
  • Инфляция в Испании за 2013 год составила 0,253%, что является абсолютным рекордом как для самой Испании, так и для Евросоюза в целом;
  • Индекс межбанковского финансирования на январь 2014 года достиг рекордно низкой отметки в 0,555% для займов на 1 год;
  • Неуклонно начала снижаться безработица;
  • Впервые после начала кризиса испанская экономика показала небольшой, пока только технический, но все же рост;
  • По дефициту бюджета Испания вышла на докризисный уровень;
  • За годы кризиса Испания сумела нарастить объем экспорта почти на 5 млрд. евро/год при этом снизив годовой импорт почти на 2 млрд. существенно простимулировав тем самым собственного производителя.

В итоге за годы кризиса испанская экономика показала невероятную выносливость и способность к реструктуризации. Разговоры о том, что Испания стоит на пороге пропасти ушли в прошлое так и оставшись всего лишь очередной уткой средств массовой информации.
Попробуем разрушить современные популяризируемые теми или иными силами мифы о кризисе в испанской экономике. По нашему, и не только, мнению кризис носил скорее политический характер, поэтому и выход из него не был простым.

Миф: Многие считают, что Испания пережила настоящий строительный бум, и сейчас настал период полного затишья в строительной отрасли.

Посмотрим, что говорят сухие цифры. Согласно национальному институту статистики, доля строительного сектора в ВВП за последние 40 лет из года в года всегда составляла, 8-10% от объема экономики в целом, например:

  • в 70-м году доля строительного сектора в испанской экономике составляла 8.8%;
  • в 80-м году – 7.9%;
  • в 90-м году, опять 8.8%;
  • в 2000-м году всего 8.3%,
  • на пике «строительного бума» в 2005-м – всего лишь 11.6%,
  • а 2010 году, в период «полного затишья», – 10.1%.

Таким образом, не находят подтверждения, ни серьезные взлеты, ни катастрофические падения в этом секторе. Скорее, мы видим небольшие плавные изменения очень стабильной отрасли соразмерные экономической ситуации в стране. Например, самым крупным сектором экономики Испании является сфера услуг – 71.6% на 2010 год. По сравнению с 2000 годом (66,4%), рост этого сектора составил 5.2%. Но, никто не заявляет о буме в сфере услуг в Испании, хотя в абсолютном денежном выражении, а также в общем влиянии на экономку данный сектор в разы превосходит строительный.

Вместе с тем можно легко попрощаться с мифом о том, что строительная отрасль является, чуть ли не основой надеждой испанской экономики и, что от положения в ней зависит будущее Испании.

Скорее, такие заявления:

  • либо являются частным мнением обывателя побывавшего в крохотном курортном городке средиземноморья, где строительство пяти частных домов может показаться строительным бумом, а вывешивание десятка объявлений о продаже – полным крахом строительного сектора;

  • либо политическим заказом, призванным показать, не вдаваясь в подробности, статистику и прочую «ерунду», что не только у нас плохо, но и: - "Смотрите! Счастливые испанцы тоже плачут!"


Миф: Многие считают, что глобальный экономический кризис, который не обошел стороной и Испанию является причиной сложной экономической ситуации в стране.

Испания – это один из самых живописных, разнообразных и благодатных цивилизованных уголков Земли, не уничтоженный за период новейшей истории революциями, войнами и другими социальными катаклизмами, сумевший сохранить свою неповторимую национальную идентичность и не прерванную преемственность поколений, уходящую корнями в древние века.

Многопартийная политическая система, законопослушные и патриотично настроенные граждане, низкий уровень коррупции, отсутствие организованной преступности – все это является хорошей почвой для процветания страны.

Народная Партия (Partido Popular или в дальнейшем PP, 1996-2004), которая привела Испанию к экономическому подъему и вывела страну в лидеры по экономическому росту из европейских задворков, сделала это очень просто:

  • при должном контроле за соблюдением законов (это было не сложно, поскольку Испания обладает мощной военизированной многоуровневой структурой исполнительной власти – наследием эпохи Франко),

  • провела либерализацию экономики,

  • приватизацию государственных активов (уменьшение роли государства),

  • реформировала трудовое законодательство.

Проведение этих мер, при природно-экономическом потенциале и историческом наследии Испании, превратило страну в настоящий цветущий рай – призрачный берег мечты, где хотелось (и еще многим хочется!) встретить остаток жизни.

Волею судьбы, по мере истечения второго срока правления PP, события стали развиваться по сценарию достойному голливудского блокбастера. 11 марта 2004 года, всего за 3 дня до выборов, которые должны были состояться 14 марта, проводиться известный террористический акт в электричках направляющихся на главный ж/д вокзал Мадрида «Аточа». Социалистическая партия испанских рабочих (в дальнейшем PSOE) обвиняет правящую Народную Партию (PP) в проведении ошибочной внешней политики, а конкретно, во вводе испанских войск в Ирак в составе группировки НАТО. Взрывы в электричках социалисты называют, ответом исламских боевиков на участие в операции в Ираке. Доказательств связи с исламскими террористами не было (не нашлось и потом). По официальной версии с первого момента подозрения пали на баскскую террористическую группу ETA, хотя и она отвергла обвинения в свой адрес. Интересно, что согласно исследованию четырех независимых компаний занимающихся изучением общественного мнение в Испании (IPSOS-ECO, SIGMA-DOS, Instituto Opina, Demoscopia), опубликованному за неделю до выборов, 14 марта 2004 года уверенно должна была победить Народная Партия (PP).

Действительно, законно ставиться вопрос о смысле переизбрания партии приведшей страну к экономическому расцвету, и не просто за старые заслуги, а именно на самом пике своего успеха.

Однако, момент, когда произошли взрывы (за три дня до выборов) и эмоциональность испанцев, сделали свое дело – к власти пришли социалисты (PSOE). По роковому стечению обстоятельств, для испанских рабочих, времена правления PP и были райскими временами полными перспектив и благополучия. Новое же время, время правления, родной, рабочей партии (PSOE) превратились для большинства из них в кошмарный сон.

Придя к власти, растрачивая направо и налево, как сеятель облигаций, доходную часть бюджета, PSOE бросилась проводить в жизнь множество популистских мер с прицелом завоевания большего количества голосов к следующим выборам:

  • создали комитеты по защите рабочих с предоставлением последним бесплатных адвокатов с целью давления на работодателей,
  • через банки увеличили контроль за крупными инвестициями,
  • повысили налоги,
  • увеличили пособие по безработице и поставили его в зависимость от выслуги лет,
  • работодателям не разрешили банкротиться до тех пор пока компания располагает какими либо активами,
  • увеличили социальную защиту эмигрантов (бесплатное лечение и обучение, даже для людей находящихся нелегально)

Перечисленные выше меры (это далеко не все), носили разнонаправленный характер. С одной стороны они упрощали жизнь рабочих, нелегалов и пенсионеров, а с другой постоянно усиливали давление на инвесторов и усугубляли жизнь предпринимателей. Не стоит забывать о том, что бюджет страны на 60% наполнялся трудами мелких и средних предпринимателей и на 40% крупным бизнесом. Представьте небольшую обувную фабрику в Эльче (Elche) или предприятие по выделке кожи в Игуаладе (Igualada). Такие производства относятся к разряду человекоемких и требуют высокой квалификации персонала. До прихода социалистов под маркой PSOE все было нормально, рабочие поколениями трудились, регулярно получали хорошую зарплату. Совершенствовалась культура производства, постепенно рос уровень социальной защиты.

Все изменилось, когда социалисты решили принять закон, ставящий в зависимость размер выходного пособия от выслуги лет. Работники предприятия получали прекрасный инструмент шантажа и манипулирования работодателем. Увольнение нескольких сотрудников с большим стажем работы для небольшого семейного предприятия просто могло закончится крахом.

В помощь работникам социалистами были созданы организации с бесплатными адвокатами для разрешения конфликтов с работодателем. Многие работники просто стали устраиваться на работу с целью уволиться через несколько месяцев выбив с работодателя выходное пособие. Чтобы выступить против недобросовестного работника в суде работодателю нужно нанимать адвоката за собственные средства, тратить время на судебные тяжбы и еще в это время продолжать заниматься бизнесом. Для большинства небольших бизнесов в итоге закончилось тем, что были уволены все сотрудники, работающие на постоянной основе. Работники нанимаются, либо на временной основе (почасовая работа), либо привлекаются профессионалы с собственным юридическом статусом по типу предпринимателя без образования юридического лица на без контрактной основе. Многие предприниматели, просто продали или закрыли свой бизнес в Испании уволив рабочих и переведя его в страны с более щадящим законодательством, например, в Португалию или Китай. Таким образом, на улице оказались множество работников.

Также нужно помнить о том, что рабочие жили в квартирах, купленных за счет ипотечного кредита, взятого на срок всей трудовой деятельности. Резко снизилась их покупательская способность и потребление. Сами предприниматели, развивая и осваивая новые способы ведения бизнеса, также снизили потребление в своей стране. Ведь, намного логичнее делать капиталовложения в местах извлечения прибыли. Таким образом, сложились все предпосылки для появления залоговой (банковской) недвижимости, как в эконом-, так и в бизнес секторе, хотя и в меньшей степени.

Интересно, что причина роста безработицы, состояла не только в сокращении рабочих мест и перевод их в другие страны, но и в больших пособиях по безработице. Рабочий, рассматривая вакансию, предположим 1200 Евро, делал выбор между пособием в 800 Евро сопряженным с возлежанием на диване и ежедневными походами на работу всего из-за каких-то 400 (1200-800) Евро!!! Именно такая арифметика стала преобладающей во времена PSOE. Эмигранты из стран СНГ и вовсе умудрялись возвращаться в свою страну, например, Молдавию и жить там припеваючи на испанское пособие по безработице годами!

А социалисты в это время продолжают твердить о глобальном экономическом кризисе и кризисе финансового сектора. Хотя умалчивается информация о том, чти именно кризис финансового сектора в меньшей степени задел Испанию. Вплоть до настоящего момента сохраняется возможность кредитования даже для иностранцев. Не потерян ни один банковский вклад компании или физического лица в Испании. Не задержан ни один банковский перевод. Тогда каким образом, финансовый сектор мог повлиять на экономику Испании, если он работал и работает как часы? Да, такая работа, для некоторых банков, обеспечена государственными гарантиями, но все же, в чем именно заключалось пагубное влияние испанских банков на экономику? Этот вопрос, по всей видимости, так и останется без ответа.
Было бы правильнее сказать, что именно бездумное разбазаривание достояния страны социалистами и принятие ими разрушительных для тонкой экономической структуры законов и привело к сложностям в экономике, неплатежам по ипотечным кредитам и, как следствие, непростому положению некоторых банков. Что изменилось в Испании на сегодняшний день? Изменилось главное – политический курс. Постепенно, как это возможно, чтобы не допустить высокой напряженности в обществе, но Народная Парится (PP) начала реформы законодательства призванные привести экономику в равновесие. Результаты не заставили себя долго ждать. Время экономической испанской оттепели неуклонно наступает:
  • приняты ключевые поправки к трудовому законодательству существенно расширяющие права работодателей,
  • разработаны и приняты законы защищающие крупных инвесторов из стран Азии и восточной Европы, в т.ч. для них облегчены правила получения ВНЖ,
  • сокращены издержки государства,
  • ограничен рост тарифов естественных телекоммуникационных и энергетических монополий,
  • приняты законы направленные на повышение энергетической эффективности жилых и промышленных объектов,
  • готовиться взвешенная кредитная интервенция банковского сектора в экономику страны.

Хотя статистика в 2013 году еще показывала снижение цен, однако данное снижение уже было получено не на распродажах, а торгом и переговорами. Кроме того, статистика отображает договоренности достигнутые примерно 4-6 месяцев назад, когда положительных новостей было гораздо меньше. Диктат покупателя постепенно сходит на нет. Ожидание определенного уровня цен продавцами и покупателями уверенно сокращаются, а у потенциальных инвесторов, хорошо знакомых с обстановкой, появляется страх потерять пока еще свободное место в партере.

Резюме
Более пяти лет пришлось ждать, чтобы можно было сказать о том, что достигнут ценовой баланс, который в ближайшем будущем уже вряд ли качнется вниз. Сигналом этому служит появление и успешная реализация новых строительных проектов согласованных с реалиями сегодняшнего дня и сближение точки зрения покупателей и продавцов на актуальное ценообразование. По нашему мнению, настал идеальный момент, когда продавцы недвижимости, после продолжительного спада, еще не до конца осознали, что стоят на пороге начала улучшения ситуации и не повышают, а в некоторых случаях еще и сбавляют цены. Крупные же инвесторы, способные финансовыми вливаниями придать ситуации более резкую положительную динамику, пока не вышли из гипнотического кризисного оцепенения. Судя по всему – пора собирать чемоданы, господа!

Назарчук Владимир

Возможна перепечатка с разрешения автора.
Все права принадлежат Reunion de agencias europea, S.L.
Зарегистрированная торговая марка Grupo Reunion
Компания зарегистрирована в коммерческом регистре Барселоны (Испания)
Идентификационный фискальный номер: B64256399
2006 © Reunion de agencias europea S.L. Все права защищены.
Частичное или полное цитирование графической или текстовой информации и ее распространение в коммерческих целях без разрешения владельца является нарушением авторских прав попадает под статью 146 Уголовного Кодекса Российской Федерации.