Публикуем новый отчет общества оценщиков Испании – Sociedad de Tasaciones, S.A. (источник информации) в котором подведены итоги первого полугодия 2010 года. Материалы отчета представляют собой большой интерес с точки зрения исследования поведения рынка испанской недвижимости в период кризиса.

Основные выводы, сделанные из исследования рынка новой недвижимости в январе–июне 2010 года осуществленные SOCIEDAD DE TASACION, S.A. (ST).

В течение первого полугодия 2010 года усредненная цена квадратного метра нового жилья в столицах испанских провинций снизилась на 0,8% по отношению к декабрю 2009 года. Замедление падения цен на недвижимость продолжилось, так снижение цен за второе полугодие 2009 года составляло 1,2%, а в первом полугодии 2009 года, когда падение цен было самым высоким, снижение достигало своего максимального значения 4,5%. SOCIEDAD DE TASACION, S.A. (ST), первая независимая компания в секторе оценки недвижимости в Испании представила результаты исследования соответствующие первому полугодию 2010 года. ST непрерывно осуществляет свои исследования рынка недвижимости в Испании с 1985 года с интервалом 6 месяцев. Исследование ST в первом полугодии 2010 года базируется на данных проведения оценок 38.300 объектов недвижимости готовых к заселению и на 2.600, продвигаемых на рынке недвижимости, крупных строительных проектах. Сбор и систематизация информации проводилась с мая по июнь 2010 года. География зоны проводимого исследования охватывает почти 400 муниципалитетов. Расшифрован результат по 50 столицам провинций, 21 городу с численностью населения более 100.000 жителей, 50 городам с численностью населения более 50.000 жителей и 73 городам с численностью жителей свыше 25.000 жителей. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ Усредненная цена квадратного метра нового жилья в столицах провинций в конце первого полугодия 2010 года снизилась с 2.589 Евро/м2 на 31 декабря 2009 года до отметки в 2.537 Евро/м2 «construido» на 30 июня 2010 года (падение на 52 Евро/м2), что для жилого объекта недвижимости площадью 100 м2 при новых ценах эквивалентно 253.700 Евро. - В столицах провинций усредненная оценочная* стоимость квадратного метра жилья снизилась за 12 месяцев с июня 2009 по июнь 2010 года всего на 2,0%. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года (-9,8%), таким образом, наблюдается пятикратное замедление темпов падения цен. * - усредненная оценочная стоимость не равна усредненной продажной стоимости недвижимости, а лишь обозначает текущие наметившиеся тенденции поведения рынка - В течение периода с января по июнь 2010 года, усредненная оценочная стоимость квадратного метра нового жилья повысилась в 2-х провинциальных столицах (OURENSE, ZAMORA)!, снизилась в 44-х столицах и не претерпела изменений в 4-х. В 2-х столичных городах, где наблюдался рост, цены возросли в пределах 0,8%, что соответствует росту индекса потребления для этих регионов. В 44-х столицах, где продолжилось  снижение, падение цен не превысило 5%-ый порог. ДРУГИЕ ВАЖНЫЕ ВЫВОДЫ Столицы занимающие первые три позиции среди самых дорогих городов по стоимости недвижимости в Испании сохранили за собой: Barcelona = 3.907 EUR/m2 (снижение за год на 134 EUR/m2), San Sebastian-Donostia = 3.776 EUR/m2 (снижение за год на 46 EUR/m2) и Madrid = 3.370 EUR/m2 (-35 EUR/m2 за год), соответственно цены в этих городах снизились следующим образом: 1,4% (Barcelona), 0,6% (San Sebastian-Donostia), 0,4% (Madrid). Три наиболее дешевые столицы: Pontevedra = 1.385 EUR/m2 (снижение на 2 EUR/m2), Badajoz = 1.438 EUR/m2 (снижение на 7 EUR/m2) и Lugo = 1.443 EUR/m2 (снижение на 38 EUR/m2). Хотя во всех трех столицах зафиксированно снижение цен, оно было очень незначительным, соответственно: 0,1%; 0,5% и 2,6%. Тенденции в динамике стоимости недвижимости в городах, не являющихся столицами провинций, распределилась следующим образом: - В 21 городе с населением более 100.000 жителей оценочная стоимость недвижимости в первом полугодии 2010 снизилась на 1,1% (при годовом снижении 2,6%) и составила 2.157 евро/м2 (снижение на 57 евро/м2). - В 50 городах с населением более 50.000 жителей оценочная стоимость недвижимости в первом полугодии 2010 снизилась на 1,1% (при годовом снижении 2,4%) и составила 1.983 евро/м2 (снижение на 49 евро/м2). - В 70 городах с населением более 25.000 жителей оценочная стоимость недвижимости в первом полугодии 2010 снизилась на 1,3% (при годовом снижении 2,4%) и составила 1.830 евро/м2 (снижение на 42 евро/м2). - В почти 200 проанализированных населенных пунктах численностью менее 25.000 жителей усредненная оценочная стоимость снизилась на 1,1% (при годовом снижении 3,3%) и составила 1.762 Евро/м2 (снижение на 61 евро/м2). ТЕНДЕНЦИИ НАСТОЯЩЕГО Хотя запас нового жилья сформированный предложениями, не реализованными в прошлые периоды времени, существенно снизился, он все еще остается значительным. Замедленная адсорбция готового жилья рынком, главным образом, вызвана трудностями в экономике страны в целом. Ввиду падения продаж, резко сократилась активность в сфере нового строительства, а вместе с этим постепенно сокращается объем предложений в секторе новостроек. Эта тенденция в значительной мере проявляет себя в туристических регионах и пригородах небольших городов, поскольку значительный объем нового строительства производился именно в этих зонах. Данные INE (Instituto Nacional de Estadistica – Национальный Институт Статистики) указывают, что объем строительных проектов законченных в первом квартале 2010 года сократился на 40%, а во втором квартале сократился еще на 25% по отношению к аналогичным периодам 2009 года. Спрос продолжает оставаться на низком уровне. Причина слабого спроса кроется во все еще достаточно высоких рыночных ценах и серьезном затруднении финансирования, как на начальных этапах закладки проекта (для строителей и инвесторов), так и на этапе приобретения (для рядовых покупателей). Сложности в финансовом секторе, как и прежде, вызваны продолжающимся дефицитом ликвидности банков, который заставляет финансовые институты быть более избирательными и осторожными в кредитных операциях с инвесторами (застройщиками) и третьими лицами. Снижение усредненной оценочной стоимости квадратного метра жилья за первое полугодие 2010 года составило 0,8%. Для сравнения, снижение цен за второе полугодие 2009 года составило 1,2%, а за первое полугодие 2009 года - 4,5%. ПРОГНОЗ Ожидается, что количество нового жилья свободного к продаже будет постепенно сокращаться. Ритм снижения запасов предложения будет зависеть от количества завершенных строительных проектов, которое пока активно способствует этой тенденции (количество новых поступлений жилья на рынок за первое полугодие 2010 года снизилось на 65% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года). Потенциально спрос на жилье существует, хотя на более низком уровне, чем в докризисные периоды. Восстановление спроса будет зависеть, прежде всего от развития экономической ситуации в стране в целом и от возможности финансирования со стороны кредитного сектора. Восстановление ритма продаж будет зависеть от следующих ключевых факторов: - Снижение цен на новое жилье. В первую очередь связано рентабельностью проектов, с финансовой устойчивостью компаний застройщиков, размером их собственных и кредитных капиталов привлеченных в строительство. - Экономическая стабильность в стране. Связана приобретением положительного градиента в развитии экономики и снижении безработицы (макроэкономические прогнозы на ближайшее будущее указывают, что испанская экономика продолжит снижение темпов роста в 2010 году и поменяет направление своего развития на положительное лишь к концу 2011 года). - Доходы семей, которые могут быть направлены на приобретение жилья (опубликованные данные отмечают продолжение снижения части семейного бюджета, которая могла быть направлена на приобретение жилья в 2010 году). - Сохранение объема инвестиций в сектор недвижимости со стороны местных и иностранных инвесторов. РЕЗЮМЕ Очевидно, что происходит замедление темпов падения цен отраженное в показателях 2009 и первого полугодия 2010 года и рынок недвижимости постепенно входит в фазу стабильности. Следует также иметь ввиду, что влияние на стабилизацию цен могло произвести повышение с 1 июля 2010 года НДС, которое подтолкнуло многих к совершению сделок именно в первом квартале 2010 года с целью снижения затрат на приобретение недвижимости. Результаты второго полугодия 2010 года должны более четко подтвердить ожидаемую стабилизацию рынка испанской недвижимости. Часть банковского сектора Испании, традиционно вовлеченная в процессы ипотечного кредитования, переживает этап реорганизации. На этом этапе наблюдается серьезное ужесточение кредитной политики финансовых структур. Без сомнения, изменения, происходящие на рынке услуг финансирования, будут играть определяющую роль на развитие рынка испанской недвижимости. Июль 2010. Перевод выполнен Reunion de agencias europea, S.L. КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТА Данные отчета ST за первое полугодие 2010 года, в своем большинстве, подтвердили прогнозы развития ситуации на рынке испанской недвижимости в период выхода из кризиса. Сопоставив данные прошлого и настоящего, попробуем проанализировать набор факторов, которые будут играть основные роли в построении сценария описывающего поведение рынка испанской недвижимости в ближайшем будущем: 1. К середине 2010 года большая часть застройщиков пытавшихся заработать, привлекая кредитные деньги, обанкротилась. Оставшиеся из них, имевшие заслуги перед обществом или, просто, хорошие связи, получила возможность перевести свои объекты в разряд защищенного жилья, а значит, получить финансовые гарантии со стороны государства. В результате этого компромисса общество получило жилье по себестоимости, а застройщик продолжил свое существование, сохранив рабочий темп и трудовые коллективы. Особенность защищенного жилья состоит в том, что его могут покупать только малоимущие испанцы испытывавшие потребность в улучшении жилищных условий. Предметом спекуляций и продажи иностранцам, в соответствии с законом, такое жилье служить не может. В результате, большая доля готового не реализованного жилья рискованного сектора была извлечена из оборота. 2. Уже становиться полностью очевидно, что профессиональные строительные компании, опиравшиеся на собственные средства, занимавшие наиболее стратегические точки, развивавшие инфраструктуру, а также вкладывавшие в результат своего труда весь свой творческий потенциал, современные технологии и проводящие гибкую ценовую политику, выходят из кризиса, хотя и на малых оборотах, но в очень хорошей конкурентоспособной форме. Доказательством этого могут послужить очень привлекательные ценовые оферты, проводимые ими, на корню истребляющие интерес к пусть и не дорогому, но несовременному продукту, далеко отставших от времени конкурентов. 3. Евросоюз предпринял беспрецедентные усилия по поддержке и укреплению банковского сектора. ЕЦБ плавно отрегулировал индекс EURIBOR до ставок, которых еще не знала история (на 19 июля 2010 года EURIBOR = 1,39%!!!). Напомним, что данный индекс является основополагающим при расчете ипотечных кредитов в Испании. Конечная ставка кредита для потребителя может равняться сегодня EURIBOR + 1-2%(комиссионных банка), т.е. потребитель может получить кредит в пределах 3-3,5% годовых, что примерно равно или ниже современных инфляционных процессов в Европе. 4. Экономика Европы находится в периоде реструктуризации, что отражается в ее слабых макроэкономических показателях. Растет безработица, снижаются доходы семей. Несмотря на уменьшение финансовой нагрузки при выплате ипотечных кредитов и снижение цен на недвижимость, из-за экономической нестабильности, не многие испанские семьи экономического сегмента решаются на улучшение своих жилищных условий. Однако, за несколько месяцев до повышения ставки НДС на 1% было зафиксировано огромное количество сделок в среднем и бизнес сегментах. Объем сделок был настолько велик, что повлиял на национальную статистику за первый квартал 2010 года. Готовность драться за 1% со стороны основных игроков рынка, демонстрирует наступление фазы стабильности цен на недвижимость, где осталось место только техническим корректировкам ценовых показателей.  5. Снижение цен (-0,8%) в первом квартале 2010 года носило символический и в основном корректирующий характер. Но, пока рано говорить об оживлении рынка испанской недвижимости. Еще очень сильно сказывается на экономической ситуации безрассудная социальная политика государства в течение поледних шести лет. Выход из кризиса не будет простым. Как сказано в отчете ST, согласно данным европейских аналитических агентств, признаки роста экономика Испании начнет проявлять к концу 2011 года. Постепенно, несмотря на присутствие отрицательной составляющей, количество пессимистических нот в отчетах уменьшается. Так, положительно оценивается: очищение состава ведущих игроков рынка, наметившиеся пути укрепления финансовых институтов, признаки стабилизации цен. Как никогда ранее, сложившаяся ситуация создала беспрецедентные возможности для покупателя испанской недвижимости:  - цены вернулись на 5-6 лет в прошлое, на уровень 2004-2005 года;  - рынок предоставляет достаточно большой веер оферт;  - продавцы недвижимости в подавляющем большинстве настроены на компромисс;  - сохранилась возможность финансирования сделок с помощью недорогих европейских кредитов. к.ю.н. Назарчук Владимир Все права защищены. Перепечатка запрещена.

Колебания цен по городам прибрежной зоны Средиземноморья за первое полугодие 2010 года (в % относительно 2-го полугодия 2009):
В среднем по ANDALUCIA	-1,1%
Almeria	-0,4%
Roquetas de Mar	-0,8%
Granada	-1,4%
Malaga	-0,5%
Algeciras	-0,5%
Marbella	-2,4%
Fuengirola	-1,2%
Velez-Malaga	-1,6%
Benalmadena	-1,1%
Estepona	-2,1%
Torremolinos	-3,2%
Cadiz	-0,3%
La Linea de La Concepcion	-0,6%
El Puerto de Santa Maria	-0,3%
San Fernando	0,0%
Puerto Real	0,0%
Huelva	-0,4%
Pinta Umbria	-2,8%
В среднем по MURCIA	0,0%
Cartagena	-2,2%
В среднем по COMUNIDAD VALENCIANA	-0,8%
Castellon de La Plana	-0,6%
Oropesa del Mar/Oropesa	-3,7%
Valencia	-1,1%
Gandia	-1,0%
Sagunto/Sagunt	-3,9%
Benicarlo	-1,5%
Benicasim/Benicassim	0,0%
Alicante	-0,1%
Elche/Elx	-2,7%
Sant Joan D'Alacant	-0,7%
Santa Pola	-0,5%
Benidorm	-0,7%
Orihuela	-2,6%
Torrevieja	-0,9%
В среднем по CATALUNYA	-1,4%
Tarragona	-0,3%
Reus	-0,5%
Cambrils	-2,7%
Salou	-1,0%
Torredembarra	-0,4%
Vandellos i L'Hospitalet de L'Infant	-0,4%
Barcelona	-1,5%
Badalona	-0,6%
Hospitalet de Llobregat	-0,9%
Santa Coloma de Gramenet	-1,1%
Mataro	-1,8%
Sant Adria de Besos	-0,1%
Cornella de Llobregat	-0,5%
El Prat de Llobregat	-0,5%
Sant Boi de Llobregat	-1,6%
Sant Cugat del Valles	-1,6%
El Masnou	-0,9%
Sitges	-2,3%
Castelldefels	-1,6%
Gava	-2,3%
Premia de Mar	-3,8%
Sant Adria de Besos	-0,1%
Malgrat de Mar	0,0%
Sant Andreu de Llavaneres	-0,6%
Girona	-1,7%
Blanes	-0,9%
Figeres	-1,5%
Castell-Platja D'Aro	0,0%
Begur	-0,8%
Cadaques	0,0%
Palamos	-1,9%
Sant Feliu de Guixols	+0,3%
Tossa de Mar	-1,6%
Rosas	-0,4%
Empuriabrava	-0,9%
В среднем по ISLAS BALEARES	-0,7%
Palma de Mallorca	-0,7%
Ciudadella de Menorca	-1,5%
Mahon	-2,6%
Eivissa	-1,5%
В среднем по ISLAS CANARIAS	-1,1%
Las Palmas de Gran Canaria	-1,5%
Santa Cruz de Tenerife	-0,3%
San Cristobal de la Laguna	-1,3%
Santa Cruz de la Palma	-0,5%
Telde	-1,9%
Arrecife	-3,9%
Arona	-1,5%
La Orotava	-1,3%
Puerto de la Cruz	-0,8%

Данным цветом выделены:

Столицы провинций
Города с населением > 100.000 жителей
Города с населением >   50.000 жителей
Города с населением >   25.000 жителей
Населенные пункты с населением <   25.000 жителей