Публикуем основные выводы из исследования рынка новой недвижимости на 31 декабря 2009 года проведенного Обществом Оценщиков (Sociedad de Tasaciones, ST), наиболее профессиональным и авторитетным источником информации такого рода в Испании.

БАЗОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
- анализ рынка недвижимости был осуществлен во всех столицах провинций Испании и опирается на оценки объектов недвижимости в законченных проектах застройщиков и инвестиционных компаний национального уровня;
- ввиду сложности дальнейшего сравнительного анализа в исследование рынка не включены оценки: индивидуальных жилых домов с участками и без них (viviendas unifamiliares),  жилья вторичного рынка, жилья защищенного государством (социального жилья), объекты площадью менее 60 м² и более 150 м², а также объекты со специальными характеристиками, среди которых: аттики с террасами, объекты с особым расположением, дорогостоящей отделкой;
- исследование отражает поведение ценовых характеристик новой жилой недвижимости в течение всего 2009 года и приводит данные разделенные по провинциям и автономиям;
- источником информации для исследования служат работы проведенные в 2009 году по оценке 108.000 объектов жилой недвижимости различных типов, размеров и расположения относящихся к 5.600 различных проектам национального уровня;
- всего была исследована информация полученная в 400 городах и населенных пунктах Испании расположенных в различных провинциях и автономиях, включая 50 столиц провинций.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА 2009 ГОД:

Средняя цена квадратного метра нового жилья в столицах испанских провинций, начиная с 31 декабря 2008 года по 31 декабря 2009 года, снизилась на 5,7%. Причем, наибольшее снижение цены пришлось на первое  полугодие 2009 года. Второе полугодие 2009 года показало значительную стабилизацию цен на испанскую недвижимость: начиная с 01 июля 2009 года по 31 декабря 2009 года снижение цен составило всего 1,2%.

На 31 декабря 2009 года средняя цена одного столичного квадратного метра стала равняться 2 558 Евро, при этом стоимость квартиры площадью 90 м2, в среднем, среди 50 столиц провинций, составляет 230 220 Евро (аналогичный показатель 2008 года – 244 080 Евро).

В течение всего 2009 года средняя цена квадратного метра нового жилья снизилась во всех 50-ти столицах провинций. В 19 столицах провинций снижение цен за год превысило 5%. В 26 столицах провинций снижение находилось в пределах от 3% до 5% и в остальных 5-ти столицах снижение находилось в диапазоне от 0% до 3%.

Города с населением более 100 000 жителей показали меньшее снижение цен, здесь за 2009 год показатель составил 4,7%, в денежном выражении это 2 180 Евро/м² (против 2 287 Евро/м² в 2008 году). Далее по мере уменьшения количества жителей населенные пункты показывают еще меньшее снижение цен, так в городах с населением: более 50 000 жителей снижение составило 4,3% (2 005 Евро/м²); более 25 000 жителей – 4,1% (1 854 Евро/м²), менее 25 000 жителей – 3,5% (1 781 Евро/м²).

Второе полугодие ознаменовало почти четырехкратное замедление темпов снижения цен на жилое недвижимое имущество с 4,5% в первом полугодии до 1,2% во втором. По городам с различной численностью населения ситуация со снижением цен во втором полугодии 2009 года сложилась следующим образом: более 100 000 жителей - снижение 1,5%; более 50 000 жителей – снижение 1,3%; более 25 000 жителей – снижение 1,1%.

Согласно Национальному Институту Статистики (Instituto Nacional de Estadistica) число начатых новых строительных проектов за 2009 год составляет цифру около 84.000, что едва достигает 30% от аналогичного показателя 2008 года и в 9! раз меньше показателя 2007 года.

В 6-ти столицах провинций (Barcelona, San Sebastian/Donostia, Madrid, Bilbao, Zaragoza, Vitoria/Gasteiz) цена квадратного метра жилья превышает средний национальный показатель 2.558 Евро/м². В 7-и столицах провинций (Pontevedra, Badajos, Lugo, Zamora, Murcia, Jaen, Plaencia) стоимость квадратного метра жилья находится на отметках ниже 1.600 Евро/м².

Города с наиболее высокими показателями средней стоимости квадратного метра жилья: Barcelona (3.965 Евро/м²), San Sebastian/Donostia (3.805 Евро/м²), Madrid (3.375 Евро/м²).

ТЕНДЕНЦИИ НАСТОЯЩЕГО:
Положение на рынке недвижимости является отражением ситуации в Испанской экономике в целом и его следует рассматривать в свете изменений основных макроэкономических показателей:

За 2009 год испанская экономика пережила заметное замедление своего развития – с роста в третьем квартале 2008 года на 0.9% до падения до уровня -4% к третьему кварталу 2009 года. За первый квартал 2009 года потребительский индекс снизился на 1,4% и только во второй половине года приобрел положительный градиент, но ожидаемое его значение на конец 2009 года все равно будет отрицательным в пределах 0,3%. Вместе с этим наблюдается ощутимое снижение уровня инфляции – с января по ноябрь 2009 года всего 0,8%;

EURIBOR (90% ипотек в Испании «привязаны» к индексу EURIBOR и составляют EURIBOR+1% в год) в течение всего 2009 года показал историческое снижение до небывалых показателей - 1,246% на 31 декабря 2009 года. Однако, снижение процентных ставок по кредитам не приводит к увеличению объемов выданных ипотек, в связи с существенным повышением требований к качеству заемщиков;

Повышение рисков в строительном секторе явились причиной существенных ограничений при кредитовании строительных проектов, что в сумме с другими факторами (снижение потребительского индекса, ужесточение требований к заемщикам) привело к четырехкратному сокращению притока новых проектов по сравнению с 2008 годом и девятикратному!!! сокращению по сравнению с 2007 годом. Такое положение сектора, когда ограничиваются возможности продавцов и покупателей позволяет плавно сократить объем предложения и предотвратить потрясения на рынке;

На фоне снижения роста экономического развития, продолжает наблюдается рост безработицы в пропорциональных масштабах, что косвенно влияет на сектор недвижимости создавая в обществе настроения неопределенности будущего.

ПРОГНОЗЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2010 ГОДА

В острой конкурентной борьбе и непростых экономических условиях за 2009 год рынок недвижимости претерпел качественные структурные изменения и преобразования. В результате ужесточения условий финансирования по отношению к застройщиками и покупателям недвижимости, а также рецессии в экономике в целом, объем новых строительных проектов сократился в 9 раз относительно 2007 года и в 3,75 раза по отношению к 2008 году. Подавляющее большинство временных игроков путем разорения и банкротства покинуло строительный сектор. Надежные в финансовом отношении, профессиональные компании с предложениями качественно соответствующими современным стандартам, удачным расположением и конкурентоспособными ценами продолжают работу. На помощь сектору недвижимости пришло государство с новым законом о «защищенном» жилье и заказами в сфере социального строительства, практически выведя из рыночного оборота группы ненадежных заемщиков и переложив на свои плечи заказы связанные со строительством экономичных жилых объектов с наивысшими рисками.

В тоже время, согласно прогнозам, Испания в 2010 году улучшит своих макроэкономические показатели как это происходит с другими странами Европейского Союза. Инфляция в 2010 году, следуя показателям последних месяцев, не превысит 2%. Центральный Европейский Банк предсказывает сохранение процентных ставок по ипотечным кредитам на историческом минимуме. Регулирование пары потребительского индекса (IPC) и ставки кредитования (EURIBOR) будет способствовать, как это уже происходило в 2009 году, уменьшению финансовой нагрузки для семей выплачивающих ипотечный кредит.

В 2010 году большая часть не реализованных объектов недвижимости выставленных на продажу либо перейдет в разряд защищенного жилья (это может касаться только экономичного сектора), либо будет сдана в аренду. Цены на недвижимость в первой половине года, с большой долей вероятности, будут снижаться в пределах показателей второго полугодия 2009 года (1,2%). При заключении сделок, со стороны застройщиков, вероятны скидки, включение в стоимость мест для парковки, отсрочки при оплате.

Следует отметить, что рынок испанской недвижимости наилучшим образом, по сравнению с другими западноевропейскими странами, перенес удар финансового кризиса, что еще раз подтвердило его роль как ликвидного и эффективного инструмента сохранения и преумножения капитала.

Приведем динамику изменения стоимости новой квартиры расположенную в столицах провинций с усредненными параметрами, площадью 90 квадратных метров «construido», начиная с 1999 года. Стоимость указана в Евро.

Стоимость объектов недвижимости с большой земельной составляющей (виллы, коттеджи, отдельные дома, поместья) за 2009 год претерпела значительное изменение в сторону уменьшения. В 2010 году существенного снижения цен на данный тип объектов не ожидается.

Динамика роста цены 1м² урбанизируемой земли с квалификацией «под низко этажное строительство»*

Стоимость земли включает в себя строительство дорог, уличное освещение, подвод электроэнергии, воды, канализации, телефона, согласно современным европейским стандартам.

Отсутствие падения цен на урбанизируемые земли, обусловлено фактором растущего из года в год дефицита, а также постепенного роста цен на работы по созданию инфраструктуры. Особенно это касается прибрежных районов Средиземноморья, где, по данным муниципалитетов, земель для перевода в «план под застройку» максимум хватит на 5-7 лет. 

* Важный комментарий. Обновление информации данной статьи происходит один раз в год, после публикации бюллетеней официальной статистики уполномоченных органов Испании.   

Все права принадлежат Reunión de agencias europea S. L. Перепечатка запрещена.